2019.03.22vol.1 賃貸併用住宅をハウスメーカーで建てるメリット5選！

建築や住宅に関する国の基幹統計として「建築着工統計」「住宅着工統計」「住宅土地統計調査」などがありますが、賃貸併用住宅についての統計データはありません。「併用住宅」という場合「商店，飲食店，理髪店，医院などの業務に使用するために設備された部分と居住の用に供せられる部分とが結合している住宅や農業，林業，狩猟業，漁業又は水産養殖業の業務に使用するために設備された土間，作業場，納屋などの部分と居住の用に供せられる部分とが結合している住宅」とされており、賃貸住宅との併用は含まれていません。そこで、推測するしかないのですが、「住宅着工統計」を見ると、「持家（注文住宅）」と「貸家（賃貸住宅）」の区分で1年間に新しく着工された戸数を知ることができます。

このデータを見る限り、2013年度以降、賃貸住宅が注文住宅の戸数を上回っており、同じく2013年度以降、全国の賃貸住宅に占める東京圏の比率が高まっていることがわかります。さらに、「建築着工統計」で「居住専用住宅（いわゆる住むための住宅で、この中には賃貸住宅も含まれます）」のうち「3階～5階」の着工棟数が2014年度以降増加の傾向にあり、特に、東京圏が全国の6割近くを占めていることがわかります。

この2つのことを考え合わせると、全国的に賃貸住宅の需要が高まるなか、特に東京圏では賃貸住宅が増加していことに加えて、東京圏の3階てから5階建て住宅が増加傾向にあるため、3階てから5階建て住宅をベースにした賃貸住宅の増加が推測されます。つまり、東京圏では3階建て・4階建て住宅の一部を賃貸住宅として供給するための市場が整いつつあると考えることができそうです。

賃貸併用住宅はこれまで建てるだけで自分が住むことにしか使われていなかった住まいを、一部、賃貸住宅として人に貸すことで家賃収入を得ることができる住宅です。例えば、世田谷区三軒茶屋駅へ徒歩3分圏の新築賃貸住宅で、25㎡程度の1DK（バス・トイレ完備）の場合、12～15万円程度の家賃で貸すことが可能です。こうしたワンルームを3戸持つと月45万円の家賃収入が得られることになります。この家賃収入を建て替え費用の返済に充当することで、ゆとりある暮らしの実現にもつながります。

また税制上のメリット※もあります。例えば自宅の所有にかかる固定資産税の軽減措置です。課税標準額の特例によると、「1世帯あたり200㎡までの敷地は小規模住宅用地として、その評価額の1/6を課税標準とする」とされています。300㎡の敷地に1世帯の住宅を建てた場合、200㎡を超える100㎡分はこの特例から除外されてしまいますが、同じ300㎡の敷地に自宅1世帯＋賃貸1世帯の賃貸併用住宅を建てた場合、敷地内に2世帯が住んでいるとみなされるため、200㎡×2世帯＝400㎡までが減額特例の対象とされます。

また相続税に関しても、賃貸併用住宅の場合、賃貸部分について評価減の特例の適用を検討することができます。賃貸部分については、自宅部分より低い評価額となるため、相続税を低く抑えることができます。さらに、相続税の計算上、「小規模宅地等の評価額の特例」が適用できる場合、大幅な評価額の減額が認められ、配偶者や同居の子どもが自宅を相続する際、最大330㎡まで80％の評価減も可能です。ただし、相続人の住まいの状況について厳しい条件が付いています。

例えば、相続人としての子どもが別居して持ち家に住んでいる場合、この特例を受けることができません。配偶者や親・祖父母から土地や建物を相続する場合に発生する相続税は、相続税評価額と呼ばれる相続税法によって算出されます。この場合、自宅の敷地を相続するよりも、賃貸住宅が建っている敷地（賃家建付地）の方が、約20％程度相続税課税評価額が低くなるほか、賃貸住宅の建物（貸家）の場合はさらに約30％程度評価額の低減につながります。

賃貸併用住宅の場合は、敷地・建物それぞれにおいて、賃貸部分の評価額を低くおさえることができるため、相続税の節税効果が高くなります。「小規模宅地等の特例」では、居住していた自宅の土地を配偶者や同居の子ども、親と同居していない子どもが土地を相続する場合は、基本的にこの特例は対象外となってしまいます。ただし、賃貸住宅の場合、賃貸部分（貸付事業用宅地等）とみなされた敷地については、特定居住用宅地等より評価額の減額幅は少ないものの貸付事業用宅地等の減額割合が適用されるため、50％の減額となります。

つまり、賃貸併用住宅なら親と同居していない場合でも、賃貸部分に関して相続税の節税メリットが期待できるというわけです。
※2019年2月現在の税制です。常に最新の税制をご確認ください。

オーナー様にとって心配なことは、同じ屋根の下に、見ず知らずの人が暮らしているということではないでしょうか。確かに、建てられる前は、そんな不安を持たれていたオーナー様もたくさんいらっしゃいます。ところが、実際に住宅ができて、入居者とともに住み始めると意外に抵抗感がないようです。実は、大きな理由があります。昔から「類は友を呼ぶ」あるいは「人は器に似る」という諺があるように、住まいの外観やしつらえによって、入居者が自然に選別されているようなのです。つまり、オーナー様ご自身が好まれる家の佇まいの端正さや重厚さなどから、その姿を好む人がここに住みたいという願望を持って入居されてくるからです。当然、そこで設定された家賃にも影響されます。どんな佇まいで、どんなしつらえの住まいをつくるかということは、賃貸併用住宅にとってはとても重要なことだといえます。

またオーナー様の住宅部分と賃貸入居者の居住空間とを切り分ける方法がいくつかあります。これは、二世帯住宅にもつながる考え方ですが、建物を水平（横）方向で区分するか、垂直（縦）方向で区分するかという考え方です。これに加えて、共用部を建物内にどのように配置するかによっても、変わってきます。建物を水平方向で区分するというのは、上下のフロアで住み分けること。オーナー様の居住スペースを上層階に、入居者の居住スペースを下層階に設定し、入居者の共用玄関とオーナー様住戸の専用玄関を別に設ける場合などです。建物を垂直方向で区分するというのは、各フロアを縦に切り分けて、中央部分に玄関や階段、テラスなどの共用部を配置するなどの手法です。この場合でも、入居者の共用玄関とオーナー様住戸の専用玄関を別に設けたり、玄関は共用しながら、住戸への動線は別にする方法もあります。要は、オーナー様が入居者の方たちとどんな距離感で暮されたいかによって、いろいろなプランニングが可能です。

これまで紹介したように収益性があることに加えて、税金・相続対策にもなることは、賃貸併用住宅の大きな魅力です。特に、まちなかの住宅地として人気のエリアや駅近の利便性の高いエリアに、いま現在、住まいを持っておられる場合など、ご近所に知り合いも多く、住み慣れた街で暮らし続けたいとお考えの方にとって、賃貸併用住宅を活用しながら、オーナーとして住み続けるだけでなく、子世帯に受け継いでいくことができます。

現時点では自分たち夫婦も元気なので何の心配もしていないが、将来的には、子世帯との同居も視野に入れておきたいとお考えなら、いまの住まいをひとまず賃貸併用住宅に建て替えてみてはいかがでしょう。プランニングの際に、二世帯同居も想定しながら必要な住戸面積や部屋数、自宅も含めた住戸の割り付け、設備・仕様などを検討しておくことが大切です。

竣工・入居後は家賃収入を住宅ローンの返済に充当しながら、固定資産税も軽減されるので自分の思い描く暮らしを実現。さらに、子世帯との同居を始める際には賃貸住戸の一部を子世帯用の住戸にリフォームして使用することができます。相続の際には、賃貸住戸も含めて相続することで、先にご紹介したような節税のメリットも期待できます。

このように、いまだけでなく、将来的な暮らし方も視野に入れて、住まいづくりを考えるならば、賃貸併用住宅の活用法は、さらに広がっていくことでしょう。

賃貸併用住宅は当然のことながら工務店に依頼することもできますし、3階建て住宅の得意な工務店もあります。ただ、一般的にハウスメーカーは工務店に比べて手がけてきた住宅の量が圧倒的に多いことは間違いありません。工務店に関する公的なデータはあまりないのですが、2013年度の国土交通省の公表資料では、在来工法による一戸建て注文住宅の53.3％は年間受注戸数50戸未満の中小工務店および大工さんが受注している、というデータがあります。

これに対して大手ハウスメーカーの場合は1社あたり平均で年間8,000戸以上の注文住宅を受注しています。手がけた住宅の多さはいうまでもなく、様々な現場で培われた技術やノウハウの豊かさにつながります。そして個人邸という注文住宅で得た実績を活かしながら、賃貸住宅に取り組んでいるハウスメーカーが多いのも事実です。賃貸住宅専門の会社もありますが、大きく異なる点は注文住宅の技術やノウハウが賃貸住宅にも反映されるということでしょう。

個人オーナーのための注文住宅には、住宅としての資産価値と同時にオーナー様ご自身が安全に、安心して、快適に暮らすための空間が求められるため、強度はもちろん耐久性や断熱性、メンテナンスの容易さなど、高い性能と品質がなによりも重要です。そして、こうしたオーナー様のご要望と期待にお応えし続けてきたことが、企業としての信頼につながり、年間受注の圧倒的な多さにつながっているといえます。

在来工法による一戸建て注文住宅の53.3%は、年間受注戸数50棟未満の中小工務店及び大工が受注。

では大手ハウスメーカーの賃貸住宅の実績はどうでしょうか。大手ハウスメーカーの多くはいわゆる個人を対象にした住宅以外にも、賃貸住宅の商品を開発しています。もともと賃貸住宅として開発された商品もあれば、3階建て・4階建ての住宅商品をベースに、収益型住宅として賃貸併用住宅をご提案し、建築している実績もたくさんあります。

また、分譲マンションを手がけているハウスメーカーもあり、注文住宅や分譲マンションのノウハウを活かした賃貸住宅をプランニングすることで、入居者にとって魅力的な居住空間を提供し、周辺の賃貸住宅の相場よりも高い家賃設定であるにも関わらず、高い入居率を実現・維持しているというケースも数多く見られます。

こうした成功事例を数多く持っているハウスメーカーであれば、当然のことながら賃貸住宅を設計するノウハウや入居者に人気の設備仕様に対する情報・知識も豊富に持っているといえるでしょう。

賃貸住宅にはいうまでもなく、経営的な観点が必要です。通常、賃貸住宅は遊休地等を抱えて税金や相続に頭を抱えておられる土地のオーナー様が、税金・相続対策として賃貸住宅を検討されるケースが多い傾向にあります。その場合、ご自分のお住まいは別に持っておられるので、遊休地の土地活用とはいえ、新たに建物を建てなくてはなりません。

そうなると当然、建築費についてローンを組むことも必要になり、そのローンを何年で返すかとうい資金計画や事業計画も必要です。できるだけ初期投資を抑えて、市場よりできれば少し高い家賃設定で入居者を募り、できるだけ空室を無くして、早期に完済したいと考えることは、賃貸住宅経営の基本と言えます。

しかし、一歩引いて経営ということを考えれば、様々な戦略があるはずです。建てようとしている賃貸住宅の立地環境はどうか、どんな人たちが入居者として想定されるのか、ニーズは、競合は、どうやって入居者を募集するのか、そもそも賃貸住宅としての可能性は、等々。実は賃貸住宅経営は、多面的・複合的な観点から考えていくことが求められます。そのためには経験と知識が豊富な営業担当者と設計担当者の連携が大切であり、場合によっては社外の税理士や不動産鑑定士、弁護士などの専門家との連携も求められるため、外部ネットワークを構築しているかどうかも、重要なポイントになります。ワンパターン、ワンスキルで賃貸経営をパッケージ提案する企業もあるようですが、一見、ハードルが低いように見えて、実はリスクが高まる可能性があるので、注意が必要です。

賃貸併用住宅をハウスメーカーに相談・依頼することのメリットは設計や経営戦略面での提案力やサポート体制があることだけに限りません。大手ハウスメーカーの場合、通常、施工会社をグループ内に抱えているのではないでしょうか。外注先に施工を依頼するか、グループ内の面で施工できる体制を整えるかは、年間受注量の多さと関係してくるかもしれませんが、グループ内に施工会社を持つことで営業担当者、設計者、現場監督、職人のチームワークが日常的に育まれることになり、これが住宅としての性能や品質の維持・向上に繋がっていきます。当然、グループ内での人的交流もあり、研修体制もしっかりしているので安心です。

さらに、グループ内に不動産管理会社を持っていることも、重要なメリットのひとつです。賃貸住宅をオーナー様ご自身で運営・管理される場合、入居者の募集、入退去時の手続きや各種チェック、住戸や共用部分の管理・メンテナンス、入居者トラブルへの対応など、日常的に様々な業務に煩わされることになります。こうした煩雑な業務をグループ内の不動産管理会社に委託することで、オーナー様は安心して、ご自分の暮らしに専念できる、というわけです。

施工会社と同様、ひとつのグループとしてのチームワークと信頼に対する責任を全うする体制が整っているハウスメーカーかどうか、しっかり確認が取れている大手企業であれば、オーナー様にとって大きなメリットではないでしょうか。

積水ハウスでは、自身が施工管理し、責任を持つ「直接責任施工体制」を構築。100％出資のグループ会社・積和建設（現：積水ハウス建設）や指定工事店を中心に、専任化した施工組織を全国に確立しています。

また、細部まで行き届いた工事が行える専任組織体制と独自の技術により、確実で精度の高い家づくりを実践しています。

空室をつくらないということは、賃貸住宅経営にとって大きな課題です。この点大手ハウスメーカーなら空室が出た場合でも、できるだけ空室期間が短くなるようにグループ企業内の不動産管理会社が適宜責任を持って入居者募集を行ってくれます。

ただ、その管理会社の実績は一通り確認しておいた方がよいでしょう。管理戸数や入居率などを見ることで、不動産管理会社としての実力がわかるからです。また、会社としての歴史が古く、エリアに密着した不動産業者とのネットワークを持つていることが入居者確保の上では重要なります。さらに、その会社独自の一括借り上げシステムを持っていることも依頼するハウスメーカー選びのポイントになるでしょう。

一括借り上げシステムというのは、空室時でも家賃を一定の範囲内で保証してくれる仕組みです。家賃保証システムやサブリースシステムと呼ばれることもあります。ハウスメーカーや工務店によっては、こうした仕組みを提供している社外の専門業者を活用しているケースもあります。グループ内に不動産管理会社があり、自社で一括借り上げシステムを構築できるのは、管理会社として資金面が潤沢であり、経営が安定している証しといえます。一括借り上げの実績（借り上げ戸数）なども、チェックしておくとよいでしょう。

賃貸併用住宅は家そのものが収益を上げるという点で大きな魅力を持っています。その上、固定資産税や相続対策にもなることから、将来的に子世帯と同居することも念頭に置いて、いまの住まいを建て替える際などに検討されるケースも少なくありません。

特に、生活利便性に恵まれた好立地や住宅地として人気の高いエリアに存在する住まいを、どうやって子世帯に受け継いでいくかということを考えた場合、将来的な二世帯同居にも対応可能なプランニングにより、ひとまず賃貸併用住宅として活用できるよう建て替えることは、大きなメリットがあります。

住宅としての品質も性能も高いレベルで備えており、さらに賃貸住宅経営を支える体制も充分に整っているハウスメーカーであれば、長期的視点から考えても安心ではないでしょうか。

大手ハウスメーカーの場合、通常、住宅展示場を運営しています。東京都内の総合住宅展示場では、3階建て・4階建ての住宅展示場も珍しくありません。3階建て・4階建て住宅の全てが賃貸併用住宅というわけではありませんが、もし、賃貸併用住宅を検討してみようかなと思われたら、まずは住宅展示場に行って、実物を見ながら、相談して見るのもよいでしょう。その場合、事前に予約をして行くことをおすすめします。

積水ハウスの賃貸併用住宅を実際に見てみたいという方は、「お近くの積水ハウス」の「住宅展示場」ページをぜひ利用してみてください。
「空間の特徴」から「店舗・賃貸併用」を選んで、ご覧になりたいエリア、商品、構造にチェックを入れて検索すると、該当する展示場を簡単に見つけることができて便利です。
※ご来場予約・お問い合わせは各展示場のWebサイトから行うことができます。

総合住宅展示場ではさまざまなモデルハウスを見ることができますが、限られた時間の中で効率よく知りたい情報を得るためには下調べや準備も必要です。
でも、どんな準備が必要なのかわからないという方は、積水ハウスの「展示場見学の“秘訣”6つのポイント」の記事を参考にされてはいかがでしょうか。

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