相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が３人以上の場合の特別控除は2,000万円となっています。

この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。被相続人に同居者がいなかった場合に限り、亡くなられた方が住んでいた空き家とその敷地を相続された方が売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の特別控除が認められます。

対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。なお、令和６年１月１日以後は、譲渡後一定の期限までに買主が除却工事や耐震改修を行った場合でも特例が適用できるようになりました。

相続した後、その家や家を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。あくまでも相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないのです。「相続開始から譲渡まで空き家であったこと等」については、所在市区町村に状況に応じて売買契約書の写しや電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書、使用状況が分かる写真などとともに「被相続人居住用家屋等確認申請書」を提出し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付しなければなりません。

被相続人が老人ホーム等に入居していた場合であっても、次に掲げる要件その他一定の要件を満たす場合に限り、相続の開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例の適用が受けられます。

	被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等※1に入所をしていたこと。
	被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用※2がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

• ※1 老人ホーム等とは、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居(いわゆるグループホーム)、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設、障害者共同生活援助を行う住居をいいます。
• ※2 ここでいう一定の使用とは、被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその被相続人居住用家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたことをいいます。

実務上、次のいずれかの書類による確認も必要となります。

• 　① 電気・水道・ガスの契約名義(支払人)及び使用中止日が確認できる書類
• 　② 老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録
• 　③ 市区町村が認める者が家屋の管理を行っていたことの証明書
• 　④ 不動産所得がないことを確認するための地方税の所得証明書等

令和6年1月1日以後の譲渡から、売買契約等に基づいて、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象となっています。

＜適用要件＞

被相続人居住用家屋	相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと （老人ホーム等への入所で一定の場合は適用可）
	相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
	昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建築物を除く)
土地等	相続開始直前において「被相続人居住用家屋」の敷地の用に供されていた土地等
対象者	相続により「被相続人居住用家屋」及びその敷地の用に供された土地等を取得した個人
適用期間	平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡
譲渡期限	相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡
譲渡対価限度額	譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く

＜特例のイメージ＞

建物及び土地の合計譲渡価額が 1億円を超えるものについては、特例が適用されないこととされています。もちろん2回以上に分けて売却した場合には通算して1億円超かどうかが判定されます。また、共有者がいる場合には、その合計金額で判定されます。

譲渡対価の額が 1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人居住用家屋とその敷地を相続し、その後、時期を前後して各相続人がこれらの資産を譲渡した場合などには、相続開始の日から最初に譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合計して1億円以下かどうかを判定することになります。

＜譲渡対価が1億円を超えるかどうかの判定期間の例＞

この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれますので、相続開始の日から譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに贈与等があった場合には、贈与時の価額又は低額譲渡時の価額を加算して1億円を超えるかどうかを判定することになります。本制度の適用を受けた場合は、対象資産の譲渡と前後する贈与や低額譲渡について、期間内の合計価額が1億円を超えないように留意する必要があります。

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